Tout savoir sur les diagnostics immobiliers

Les acheteurs de biens immobiliers en France bénéficient d’un certain nombre de diagnostics et de rapports obligatoires que le vendeur est tenu de faire réaliser.

Cependant, ces diagnostics sont loin d’être équivalentes à une étude complète de la construction. Ne vous faites donc pas d’illusions sur la quantité et la qualité des informations que vous recevrez.

Sur cette page, nous passons en revue les diagnostics réglementaires que le vendeur est tenu de fournir, et dans les pages suivantes, nous examinons le processus d’organisation de vos propres diagnostics sur le bâtiment et le terrain.

Diagnostics sur les bâtiments

Il existe un nombre croissant de diagnostics et de rapports obligatoires qui doivent être fournis par le vendeur dans le cadre du processus de vente.

Ces diagnostics et rapports sont désignés collectivement sous le nom de Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Les documents sont fournis au notaire pour être annexés au contrat de vente et d’achat et, finalement, à l’acte de vente.

Si les diagnostics ne sont pas effectués au moment de l’échange des contrats, ils doivent l’être avant l’achèvement des travaux.

Vous seriez bien avisé de ne pas signer l’accord de vente et d’achat sans que les rapports soient en place.

Cela dit, il est possible que l’achèvement soit subordonné, par exemple, en l’absence de termites et de fosse septique.

Certains contrats prévoient que si des termites sont détectés, un traitement doit être effectué aux frais du vendeur, mais à moins que cette clause ne prévoie également le remplacement du bois endommagé par les termites, sa valeur est douteuse.

Les exigences en matière d’expertise deviennent une charge de plus en plus lourde pour les vendeurs, tant en termes de coût que de fourniture d’informations sur la propriété au technicien d’expertise. Elles représentent également une responsabilité juridique importante.

En l’absence de diagnostics valables, le vendeur peut être tenu responsable des travaux de réparation en vertu des droits légaux relatifs aux “vices cachés”. En effet, en l’absence du rapport sur les “risques naturels ou technologiques”, l’acheteur est en droit de se retirer du contrat ou d’exiger une réduction du prix.

En pratique, le notaire insistera pour que les expertises soient effectuées, mais s’il ne le fait pas, vous devez soulever la question ! À l’issue de la vente, tous les rapports d’expertise doivent être arrivés à échéance.

Dans le passé, des inquiétudes ont été exprimées quant au contrôle et à la compétence professionnelle de ceux qui réalisent ces expertises.

Dans d’autres cas, des inquiétudes ont également été exprimées quant au manque d’indépendance de certaines entreprises, alliées comme elles peuvent l’être à des agents immobiliers ou à des entreprises de construction, auxquels elles versent une commission.

En conséquence, le gouvernement a renforcé les réglementations relatives aux exigences en matière de formation et d’accréditation de ceux qui effectuent les diagnostics. Il est désormais également interdit aux techniciens d’avoir des liens formels avec les notaires, et l’utilisation de rétro-commissions versées aux agents immobiliers n’est plus autorisée.

Tous les techniciens géomètres doivent avoir reçu un certificat de compétence par le biais d’un organisme de certification accrédité auprès du Comité d’accréditation français (COFRAC), ce qui devrait garantir un certain degré de compétence et d’indépendance professionnelles.

Il existe également une association professionnelle appelée Chambre Syndicale des Experts Immobiliers de France (CSEIF) à laquelle toute société d’expertise immobilière réputée est susceptible d’être affiliée.

En conséquence, la qualité des rapports s’est améliorée à pas de géant, atteignant souvent la taille d’un petit roman !

Néanmoins, il y a parfois des erreurs et des omissions dans ces rapports et il est possible, dans les 5 ans qui suivent la découverte d’un défaut de diagnostic par le géomètre, d’intenter une action en justice devant les tribunaux pour obtenir une compensation.

Il existe aujourd’hui une dizaine de diagnostics ou de rapports en cours d’exploitation, qui sont les suivants :

  • Amiante
  • Plomb
  • Termites
  • Efficacité énergétique
  • Risques naturels ou industriels
  • Installations de gaz
  • Câblage électrique
  • Fosses septiques
  • Radon
  • Étude géotechnique
  • Diagnostic sur l’amiante

Un rapport sur la présence ou non de produits ou de matériaux contenant de l’amiante. Cette règle ne s’applique qu’aux biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. La durée de validité du rapport est à durée indéterminée.

Diagnostic sur le plomb

Un rapport sur la présence ou non de peintures contenant du plomb, dans un rapport appelé constat de risque d’exposition au plomb – CREP. Cette obligation s’applique à tous les immeubles construits avant 1949.

Le constat ne peut être daté de moins d’un an à compter de la vente. Si la présence de plomb n’est pas avérée, ou si elle est si faible qu’elle ne constitue pas un risque pour la santé, aucune autre étude n’est nécessaire lors de la vente ultérieure de la propriété.

L’obligation de contrôle s’applique également aux parties communes d’un immeuble d’habitation et à tous les biens locatifs loués depuis le 1er août 2008. En ce qui concerne les propriétés locatives, le diagnostic doit avoir eu lieu au cours des six dernières années et, si le plomb n’est pas trouvé, aucune autre diagnostic n’est nécessaire.

En cas de constatation de la présence à grande échelle de peintures au plomb, le technicien chargé du repérage est tenu d’en informer la préfecture et le propriétaire peut être amené à entreprendre des travaux de remise en état.

Il n’y a pas d’obligation de rechercher et de signaler la présence de canalisations en plomb dans l’immeuble.

Recherche de termites

Ceci est un rapport qui indique la présence ou non de termites et autres parasites au sein de la propriété.

Cette diagnostic s’appelle l’état des risques parasitaires.

Elle n’est exigée que dans certaines régions du pays. L’agent immobilier ou le notaire saura si c’est le cas, mais en cas de doute, la mairie locale sera en mesure de conseiller.

En conséquence, les acheteurs doivent faire attention au risque d’infestation si la propriété n’est pas située dans une zone où une diagnostic obligatoire est nécessaire.

Si des termites sont trouvés, le propriétaire est tenu d’en informer la mairie.

Le problème des termites est répandu en France, bien qu’il soit plus grave dans le Sud-Ouest.

Le coût de l’élimination d’une infestation de termites est considérable. Non seulement vous devrez payer des milliers d’euros pour le traitement lui-même, mais il y a aussi le coût de la réparation, de l’enlèvement et du remplacement du bois touché.

Le traitement peut être effectué par un bricoleur, mais comme il nécessite une injection dans les bois principaux et les murs (la pulvérisation ne suffit pas), sans une bonne compréhension de ce que vous faites, il n’y a aucune garantie de réussite.

Si une expertise est requise, elle ne peut être datée de moins de six mois à compter du contrat de vente.

La qualité de ces rapports est généralement élevée.

Toutefois, des erreurs se produisent parfois, qui peuvent être très graves lorsque le technicien n’a pas détecté correctement la présence de termites dans la propriété.

Dans certains cas, le vendeur a été simplement indemnisé pour la perte de l’opportunité d’acheter à un prix inférieur ; dans plusieurs cas, la vente elle-même a été annulée ; dans d’autres cas, l’indemnisation s’est limitée à la réalisation d’un traitement ; dans d’autres cas encore, le cabinet d’expertise a dû payer le traitement du bois, les travaux de réparation et les dommages et intérêts à l’acheteur.

La question de la nature et du niveau de l’indemnisation devient particulièrement difficile lorsque, bien que l’expert n’ait trouvé aucune activité actuelle, il cite des preuves d’une infestation passée. Si, par la suite, une réinfestation se produit, quelle est la responsabilité de l’expert ?

Cette question s’est posée dans un cas juridique avec un acheteur qui avait acquis une propriété pour la rénover et qui a découvert plus tard qu’elle était infestée de termites.

Dans le rapport d’expertise qui avait été réalisé, le technicien avait mentionné des traces d’infestation de termites dans le passé, sans la présence actuelle de termites, mais en concluant qu’il était impossible d’exclure la possibilité d’une réinfestation.

Lorsque l’affaire est arrivée devant la cour d’appel, les juges ont estimé que les dommages et intérêts dus à l’acheteur devaient être limités au coût d’un nouveau traitement contre les termites. En prenant leur décision, ils ont déclaré que l’acheteur savait qu’il avait acheté dans une zone sujette aux termites, et qu’il avait été informé de l’infestation passée et du risque qu’elle se reproduise à l’avenir.

L’acheteur a fait appel de la décision devant la Cour suprême, la Cour de cassation, qui a jugé qu’en déclarant qu’il n’y avait pas d’infestation de termites dans la propriété, le technicien a fourni une garantie contre le risque, en déclarant :

“le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque”.

En conséquence, ils ont jugé que le cabinet d’expertise était tenu de payer le traitement des termites, les travaux de remise en état et les dommages et intérêts à l’acheteur.

Efficacité énergétique

Un rapport sur la performance énergétique du bien est nécessaire pour donner au futur propriétaire une idée du niveau probable de consommation d’énergie et des coûts de chauffage.

Ce rapport s’appelle le Diagnostic de Performance Energétique – DPE.

Le rapport doit être réalisé avant la mise en vente du bien et doit donc figurer dans l’annonce du bien.

A condition qu’il ait été réalisé avant la mise en vente du bien et qu’il figure dans l’annonce, le rapport n’a qu’une valeur informative. Dans le cas contraire, il est possible que le rapport soit utilisé par l’acheteur comme une raison de se retirer du contrat ou de chercher à obtenir un prix inférieur.

Le rapport évaluera le niveau d’efficacité énergétique à l’aide de l’échelle d’évaluation de l’efficacité énergétique standard européenne – de A (économique) à G (haute consommation) – en termes de niveau annuel de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre.

La durée de validité de ce rapport est de dix ans. Néanmoins, pour les diagnostics entreprises avant juillet 2021, la période de validité a été réduite. Celles entreprises jusqu’au 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022 ; celles entreprises après cette date jusqu’au 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

À partir de juillet 2021, les niveaux de consommation énergétique du bien ne pourront plus être utilisés pour déterminer le classement.

Ce changement s’est également accompagné d’une révision des valeurs applicables à chaque classe.

  • Classe A – moins de 70 kWh/m²/an et 6 kg CO2/m²/an
  • Classe B – de 70 à 110 kWh/m²/an et 6 à 11 kg de CO2/m²/an
  • Classe C – de 110 à 180 kWh/m²/an et 11 à 30 kg de CO2/m²/an
  • Classe D – de 180 à 250 kWh/m²/an et 30 à 50 kg CO2/m²/an
  • Classe E – de 250 à 330 kWh/m²/an et 50 à 70 kg CO2/m²/an
  • Classe F – de 330 à 420 kWh/m²/an et 70 à 100 kg de CO2/m²/an
  • Classe G – plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

À partir de 2022, tout logement mis en vente ou en location avec une classe EPD F ou G devra également faire l’objet d’un audit énergétique.

A partir de 2023, les logements dont la consommation d’énergie finale est estimée à plus de 450 kWh/m².an (environ 100 000 logements en France), ne pourront plus être loués. Ce seuil sera progressivement abaissé pour que, d’ici quelques années, tous les logements classés F ou G ne puissent plus être loués.

Il s’agit d’une information à connaître et à prendre en compte avant de réaliser un investissement locatif dans un logement très ancien et non rénové sur le plan de la performance énergétique.

Risques naturels ou industriels

Un rapport sur les risques naturels ou industriels auxquels le bien peut être exposé, ainsi qu’une déclaration du vendeur sur le ou les sinistres antérieurs de l’assurance du bien liés à une catastrophe naturelle.

Ce rapport s’appelle L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Depuis janvier 2018, il a été rebaptisé État de servitude Risques et information des sols (ESRIS).

Il est exigé dans les communes où il existe un plan de prévention des risques naturels en place ou en cours d’élaboration, ou dans les zones classées à risque de mouvement sismique.

Le rapport doit préciser, par exemple, si le bien est situé en zone inondable, en zone sismique, en zone de tempête, en zone avalancheuse, en zone de mouvement de terrain, à proximité d’une usine dangereuse, en cas d’exposition au radon, à proximité d’axes routiers importants pour le transport de matières dangereuses.

À partir de juin 2020, il devra également indiquer si le bien est situé dans une zone de bruit, définie par un plan d’exposition de bruit (PEB). Ces zones sont celles situées à proximité d’un aéroport, il ne faut donc pas se laisser abuser par l’étendue de la désignation.

Le rapport ne peut pas être daté de plus de six mois avant la signature du contrat de vente et doit être mis à jour si la désignation de la zone a été modifiée avant la réalisation.

La responsabilité fondamentale de la fourniture de l’état des risques incombe à la préfecture, en collaboration avec la mairie locale.

Elle pourra fournir au vendeur/à l’arpenteur le formulaire standard ERNMT, que vous trouverez sur le site Géo Risques.

Vous pouvez également vous renseigner sur les risques de la commune que vous vous proposez d’acheter sur ce même site.

Le vendeur doit également indiquer séparément s’il a déjà été indemnisé par son assureur pour un sinistre résultant d’une catastrophe naturelle ou “technologique” survenu sur le bien, par exemple un sinistre pour affaissement, inondation ou tempête. Il devrait y avoir un formulaire à remplir à cette fin.

Si le rapport sur les risques n’est pas fourni, l’acheteur a le droit d’intenter un recours devant les tribunaux pour obtenir l’annulation du contrat de vente ou une réduction du prix de vente.

Installations de gaz

Un rapport sur une installation de gaz naturel (installations de gaz) dans la propriété. Il s’applique aux propriétés où l’installation de gaz est installée depuis au moins quinze ans.

La durée de validité de ce rapport sur l’installation gaz est de trois ans.

Câblage électrique

Un rapport sur l’état de l’alimentation en électricité dans la propriété, lorsque le câblage a plus de 15 ans. La durée de validité d’un état des lieux est de trois ans.

Le diagnostic s’appelle un état de l’installation intérieure d’électricité.

L’expertise n’est pas nécessaire lorsqu’un certificat de conformité peut être produit pour prouver que le bien est conforme à la réglementation, à condition que ce certificat date de moins de trois ans.

Diagnostic sur les fosses septiques

Un rapport sur l’état d’une fosse septique pour les propriétés qui n’ont pas de système d’évacuation des eaux usées.

Toutes les mairies sont désormais tenues par le gouvernement de mettre en place une inspection de toutes les fosses septiques de leur secteur, et de demander aux propriétaires de les mettre aux normes s’ils ne sont pas conformes.

Certains conseils locaux n’ont pas encore entrepris de diagnostic, de sorte que vous pouvez constater qu’il n’y en a pas pour le contrat de vente et d’achat.

En conséquence, si le diagnostic n’a pas été réalisée, elle doit être organisée par le vendeur et à ses frais.

Le rapport d’arpentage doit également avoir été réalisé au plus tard trois ans avant la signature de l’acte de vente.

La loi stipule également que si la fosse septique est jugée non conforme, le nouveau propriétaire doit la mettre aux normes (ou au moins commencer les travaux de mise aux normes) dans un délai d’un an.

Il est très peu probable que cette clause soit appliquée avec rigueur (manque de ressources pour contrôler les systèmes et absence de sanctions), mais l’acheteur doit en tenir compte.

Le coût d’une nouvelle installation de fosse septique varie selon le type et la taille de l’installation, mais peut se situer entre 6 000 et 15 000 euros.

Radon

Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques ou dans une zone où, selon la réglementation, un risque potentiel lié au radon est présent, l’acheteur doit être informé de l’existence de ce risque. Cette obligation est mise en place depuis le 1er juillet 2018.

Étude géotechnique

Dans le cadre de la vente de terrains à bâtir, il existe une obligation de réaliser une étude géotechnique, mais uniquement dans les zones considérées comme présentant un risque modéré ou élevé de mouvement de terrain.

A proprement parler, ce rapport ne fait pas partie d’une DDT car la vente d’un terrain est traitée séparément.

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